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Enquête sur la concurrence mortelle entre les hôtels et les appartements meublés

Mercredi 7 Avril 2021

Les maisons meublées pullulent un peu partout dans les villes touristiques du Sénégal. N’obéissant le plus souvent à aucune réglementation, elles font une concurrence farouche aux hôtels, auberges et autres maisons d’hôtes, ces sites d’hébergement reconnus par les services du ministère du Tourisme. Zoom sur un business florissant qui attire de plus en plus les investisseurs et menace sérieusement le business des hôtels. De Dakar à Saint-Louis, en passant par Saly Portudal, dans la Petite Côte, à Mbour.




Dans son costume gris, Hamidou Fall quitte, le pas pressé, une boutique d’une station-service, sise à Pikine, dans la banlieue de la ville de Saint-Louis. Deux sachets entre les mains, l’homme s’apprête à rejoindre son lieu d’hébergement lorsqu’il est apostrophé par une connaissance : 
-«Hé, mon grand, tu es à Saint-Louis depuis quand ?»  «Je viens juste d’arriver et j’ai déjà effectué ma réservation dans un appartement meublé situé sur la route de Ngallèle. Cette fois-ci, je n’irais pas à l’hôtel. Il sont trop chers et le service laisse parfois à désirer.» 


Le choix d’Hamidou, Djoloff-djoloff bon teint, habitué à de fréquents séjours dans la ville tricentenaire, renseigne à suffisance sur un nouveau phénomène qui prend de l’ampleur à Saint-Louis. Il s’agit de la concurrence déloyale à laquelle se livrent les maisons meublées contre les hôtels ayant pignon sur rue dans la capitale du Nord. Ce n’est plus un secret, ces nouveaux sites d’hébergement, qui ne répondent pas souvent aux normes, poussent comme des champignons dans pratiquement tous les quartiers de la ville.  


Plus confortables, moins chers
C’est connu, la ville de Saint-Louis, classée Patrimoine mondiale de l’Unesco, avec son climat clément, ses plages bien entretenues, ses nombreux sites touristiques, attire les touristes et même les citoyens sénégalais. Ces derniers qui passaient le plus souvent leur séjour dans les hôtels ou auberges, s’orientent de plus en plus vers les appartements meublés, plus accessibles et moins chers.  D’ailleurs, ce secteur est devenu un business très florissant exploité par les promoteurs immobiliers, les bailleurs et même parfois par des émigrés désirant investir au pays. Pour mieux fidéliser leur clientèle, ces exploitants hôteliers, à qui l’on reproche de contourner les textes en vigueur régissant le secteur de l’hôtellerie, leur offrent un cadre paradisiaque doté de toutes les commodités. Très intéressé par le sujet, cet ancien Dj, grand adepte du milieu mondain saint-louisien et qui a requis l’anonymat, tire la sonnette d’alarme : «La prolifération des maisons meublées est devenue une réalité à Saint-Louis. Elles poussent dans presque tous les quartiers de la ville. Les causes de cette ruée vers ces nouveaux sites d’hébergement «hors-norme» sont multiples : «Ces maisons meublées sont plus confortables et mieux équipées que les hôtels et auberges. En plus, elles disposent de toutes les commodités et sont moins chères. Raison pour laquelle, certains clients les préfèrent aux hôtels. Pour la nuitée, une chambre climatisée est louée à 15 000 FCfa et celle ventilée à 10 000 FCfa. Là où les hôtels proposent des chambres à partir de 25 000 FCfa. La différence est très grande, alors que les deux cadres sont presque identiques. Il faut aussi préciser que pour ceux qui doivent passer de longs séjours, loger dans une maison meublée est plus rentable. Le rapport qualité-prix est nettement différent. Récemment, un ami venant de l’Allemagne y a passé un mois.» Marquant une petite pause, notre interlocuteur, en fin connaisseur, poursuit : «Il faut comprendre que les maisons meublées sont plus discrètes. Le client qui y séjourne, voit son intimité assurée et garantie.» En outre, les maisons meublées demeurent un créneau très porteur. Aujourd’hui, force est de constater qu’elles attirent de plus en plus les investisseurs désirant fructifier leurs affaires.  D’ailleurs, certains conscients de la rentabilité du secteur, ont transformé leur maison en site d’hébergement. Ils peuvent habiter avec leur famille au rez-de-chaussée pour ensuite mettre en location l’appartement situé en haut. De même, beaucoup de bailleurs qui avaient loué leur maison à des familles, ont préféré les transformer en site d’hébergement. «Les maisons meublées rapportent plus que la location mensuelle. Avec une maison à huit chambres, on peut facilement récolter plus de 300 000 FCfa la semaine, contrairement à la location qui rapporte moins de 200 000 FCfa le mois», confie notre source.


«Les maisons meublées n’obéissent à aucune réglementation»
Contrairement à notre premier interlocuteur qui s’est confié sous le sceau de l’anonymat, Amadou Diop, président de l’Association des guides touristiques de Saint-Louis, dénonce avec force conviction cette concurrence qu’il juge «déloyale». Trouvé au siège du Syndicat d’initiative (une structure qui fédère tous les acteurs intervenant dans le tourisme), situé à quelques jets de pierres de la gouvernance, cet homme qui a blanchi sous le harnais cache mal sa peine. «Ce qui est regrettable dans cette affaire, c’est que les maisons meublées n’obéissent à aucune réglementation. Elles ne sont pas dans la légalité. C’est la cacophonie totale.  Elles ne payent pas d’impôt, contrairement aux hôtels, les auberges et les maisons d’hôte, répertoriés par les services du ministère du Tourisme. Il urge de mettre de l’ordre dans ce secteur, même si nous devons tous reconnaître que les maisons meublées offrent un service parfois meilleur que celui de leurs concurrents.  Ce laisser-aller doit cesser, car nous devons protéger les hôteliers et les aubergistes qui ont accepté de se conformer aux lois du pays.» Cette concurrence déloyale dénoncée par Amadou Diop, président de l’Association des guides touristiques de Saint-Louis, est prise très au sérieux par les hôteliers. Mais, paradoxalement, ils n’ont pas voulu se prononcer sur le sujet. Notre premier saut au célèbre hôtel «La Poste» a été infructueux. A l’hôtel «Ronia», un agent qui a requis l’anonymat, minimise cette concurrence. «Les maisons meublées n’arrangent pas le secteur hôtelier qui s’acquitte convenablement de ses impôts en sus du personnel à payer. Pour le moment, nous ne ressentons pas trop les effets de cette concurrence, mais avec la floraison de ces sites qui poussent comme des champignons, nous pourrions être impactés dangereusement dans un futur proche.» Une menace à prendre aux sérieux. 



SALY : Un business très florissant
Assis sur une chaise devant un domicile à Saly Portudal (Mbour), Amdy Moustapha Sow, concentré sur son smartphone, suit méthodiquement la courbe des réservations des appartements meublés, dont il assure le courtage. Amdy exerce ce business depuis plus de huit ans. Dans cette villa située au quartier Saly Niakh Niakhal, il y a tout ce dont une personne a besoin dans une maison. On y trouve des chambres bien meublées, un espace de loisir, une piscine, un jardin etc. Ce samedi 27 mars, premier week-end après la levée de l’état d’urgence sanitaire, Amdy attend impatiemment ses premiers clients. «Je loue des maisons meublées qui ont, pour la plupart, des piscines et tout le confort nécessaire. Les clients viennent avec seulement des vêtements et ils trouveront tout le reste sur place. Il y a toutes les commodités dans nos logements», confie-t-il. 
De taille moyenne, Amdy Sow est un doyen dans ce business. Son surnom, «Dal Jaam», est connu de tout le monde. C’est avec une moto qu’il fait le tour de ses villas en location pour s’occuper de ses clients. Son business semble bien lucratif. «Pendant l’état d’urgence sanitaire, on ne recevait plus de clients. C’était dur pour nous.» Mais, depuis la levée des restrictions, le jeune businessman commence à se relever petit à petit. «Maintenant, on reçoit des locataires presque chaque jour, surtout les week-ends. Les gens commencent à converger vers Saly. La location des appartements et des maisons meublés est très avantageuse ici», se réjouit-il.


«Plus discret et moins contraignant»
Amdy Moustapha Sow signale que le potentiel de sa clientèle est composé de jeunes. Lesquels, dit-il, viennent louer ses maisons, pour la plupart, en période estivale. En hiver, ce sont des adultes et personnes âgées qui le sollicitent le plus. «Ils préfèrent louer une maison meublée plutôt que de payer des chambres dans un hôtel qui leur reviendrait plus cher», dévoile le bailleur. Amdy Moustapha explique cela par le fait qu’il y a plus de calme et de discrétion dans les maisons meublées. «Quelqu’un peut louer une chambre dans une maison et y passer des jours sans que personne ne le voit. C’est plus discret et le client n’est pas obligé de donner son identité, contrairement à ce qui se fait dans les hôtels. Où, une fois à l’accueil, on prend ton identité, ton origine et tout. A l’hôtel, on peut tomber accidentellement sur une connaissance qu’on ne souhaitait pas croiser dans un tel endroit. Les appartements et maisons meublés sont plus discrets et moins contraignants», explique-t-il.

Dans la Petite-côte, il y a une forte concurrence entre les maisons et appartements meublés et les hôtels. Selon Amdy, ce sont les maisons qui gagnent beaucoup plus d’argent. «Tout dépend du standing. Les appartements sont loués entre 25 000 et 150 000 FCFA, la nuitée. Si le business marche bien, on peut gagner jusqu’à 600 000 FCFA par jour», atteste Amdy. Face à cette concurrence, Mbaye Gaye dénonce que les hôteliers sont dans une dynamique de les combattre. Gérant de maisons meublées en location, il pense que la volonté majeure des hôtels est de voir toutes les maisons meublées disparaître du secteur touristique. «La location de maisons meublées est plus florissante que la location de chambres d’hôtel. Avant le Covid-19, des gens venaient de tous les coins du pays et de la Gambie pour louer une chambre ou une maison. Les touristes locaux préfèrent louer les maisons meublées», dit Mbaye. Contre cette concurrence, il dénonce le fait que des hôteliers tentent de les mettre en mal avec les forces de l’ordre, parce qu’ils leur reprochent de fonctionner en toute illégalité. Demba Diallo, gérant de maisons d’hôtes à Saly, signale des difficultés dans ce business, comme le fait pour des locataires de disparaître parfois sans payer la location. Un moindre mal face aux contrôles intempestifs des forces de l’ordre.


DAKAR : «Mieux qu’à l’hôtel»


La porte en bois de ce magnifique appartement meublé s’ouvre sur un vaste salon. Ici, l’atmosphère aseptisée invite au farniente. Eclairé à l’aide de grosses lampes néons, le logement est constitué de trois chambres entièrement équipées de mobilier très sophistiqué comprenant chacune une salle de bain très bien entretenue. A droite des chambres, un agréable patio offre une lumière diaphane. Cet appartement, pouvant accueillir jusqu'à sept personnes, baigne dans le calme plat. Et, pourtant, elle s’apprête à accueillir, pour trois jours, une petite famille de vacanciers. Serigne Mansour est la personne en charge de la location. Le jeune homme, âgé d’une trentaine d’années, veille au dernier réglage. Emmitouflé dans un jean bleu sur une chemise rose à rayures grises, Serigne est un courtier. Pour lui, la location des appartements meublés est un business très lucratif. «Le propriétaire loue cet appartement par jour ou par mois. Ici, la journée se loue à 30 000 FCfa. Après paiement, je prends ma commission», explique le jeune homme. Sa clientèle est spécifiquement constituée de Sénégalais. «Dans cette maison, tout est inclus. Le locataire vient uniquement avec ces vêtements et sa restauration. Il y a même des femmes de ménages mis à la disposition des clients. La location commence à partir de trois jours. Il m’arrive de louer l’appartement à un groupe d’amis, mais également à une famille. Il y a également les étrangers de la sous-région qui viennent à Dakar pour de longs séjours. Il faut signaler que de plus en plus, les gens préfèrent loger dans des appartements. C’est plus commode et plus rentable pour leur porte-monnaie, surtout quand il s’agit de longs séjours», confie-t-il. Tout le monde peut prétendre louer un appartement meublé, à l’exception des adolescents. Mansour est catégorique à ce sujet : «Avec eux, je préfère ne pas prendre de risque. Ils détruisent les matériaux ou, pire, vous attirent des ennuis avec la Justice. Notamment, des problèmes de mœurs.» Ainsi, pour éviter tous types de problèmes, le jeune homme signe, pour chaque location, un contrat en bonne et due forme avec le locataire devant le notaire. «Il m’arrive même de signer un contrat chez le notaire quand il s’agit d’un contrat de location appelé à durer plusieurs mois et que la somme d’argent est importante. Tout est légal», assure Mansour avant de prendre congé.    


«Un créneau très porteur»


Le couple Diop vient tout juste d’aménager avec leur petite fille dans une grande maison entièrement meublée, à Mermoz. Dans cette villa somptueusement décorée, une petite fille joue dans un magnifique jardin tropical au bord d'une grande piscine.  Constitué de 4 chambres et deux salons, une grande cuisine extérieure, en plus d’une terrasse, cette maison totalement meublée est propice au bien-être. Et le couple paye 100 000 FCfa par jour pour bénéficier de toutes les commodités, y compris l’Internet et la piscine. «Pour notre semaine de vacances, nous avons porté notre choix sur cette maison meublée pour le calme et le confort. En plus, c’est moins cher que les hôtels», explique Madame Diop. Vêtue d’une longue robe verte, lunettes de soleil sur la tête, elle enchaîne : «En plus, le bailleur a mis quatre employées de maison à notre disposition ainsi qu'un accès à la piscine privée et le Wifi est gratuit. Il nous propose désormais le petit-déjeuner et des plats typiquement sénégalais. C’est mieux qu’à l’hôtel», confie la dame avec un large sourire. Ndèye Sokhna, propriétaire d’un appartement meublé au niveau du quartier Sacré-Cœur 3, près de la Vdn, acquiesce. Dans son local constitué de deux chambres comprenant chacune une salle de bain et un salon, la dame âgée d’une quarantaine d’années explique avoir choisi de louer son appartement à cause de la rotation de locataires. «On peut garder un œil plus régulièrement sur son investissement, maintenir le tout dans un état impeccable après chaque départ de locataire, et aussi permettre des réévaluations de loyer plus fréquentes», explique la dame. Pour elle, la location des appartements meublés est très rentable pour les bailleurs. «Les appartements meublés se louent en moyenne 10 à 30% plus chers que les logements vides. C'est pourquoi, de plus en plus de propriétaires s'y mettent. C’est un créneau très porteur.» Vêtue d’une djellaba noire, Sokhna poursuit :  «Proposer une solution meublée et donc des prestations supplémentaires, par rapport à un bien loué vide, permettrait au propriétaire de prétendre à un loyer supérieur. Et il sera d’autant plus facile de convaincre les potentiels locataires de payer plus, si l’appartement leur donne envie d’y vivre», confie la dame. Une façon, pour elle, d’appeler les bailleurs à investir dans ce secteur en expansion. 

L'OBSERVATEUR
La Redaction



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